【编者按】 本期为《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）释义连载之七，刊发第三章登记程序第十九条到第二十二条的释义内容。 

第十九条【实地查看和调查】 

属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

(二)在建建筑物抵押权登记；

(三)因不动产灭失导致的注销登记；

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

释义本条是关于登记机构实地查看和调查的规定。本条规定了两个方面的内容，一是登记机构可以实地查看的具体情形；二是登记机构可以调查的情形以及申请人、被调查人配合的义务。本条主要是对《中华人民共和国物权法》第十二条第二款“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”规定的细化。

一、实地查看 

本条第一款明确规定了不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看的情形。实地查看可以大大降低登记错误的发生率，但由于会降低登记效率，登记机构不可能对每一件登记申请都进行实地查看。为了便于登记机构的具体操作，本款对登记机构可以实地查看的情形作出了列举规定。

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。房屋所有权首次登记是因合法建造房屋而申请的登记，是对业已存在的房屋所有权的第一次登记，是为了使登记所确认的权利与实际的权利相一致，查实房屋确实存在的客观情况，避免申请人伪造材料“无中生有”。实地查看的内容一般包括：房屋坐落、占地范围与土地使用权证明上所记载的房屋用地情况是否一致；房屋与申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋是否一致；房屋与已竣工的证明材料记载的情况是否一致等。

（二）在建建筑物抵押权登记。在建工程抵押权登记，即当事人以在建工程设定抵押而申请办理的登记可以进行实地查看。由于在建工程尚未竣工，其本身处于不确定状态，申请登记时只能向登记机构提交经规划部门审批的工程图纸，一旦城市道路名称或在建工程项目名称发生变更，就可能出现抵押人就已经设立抵押的同一项目以不同名称补办规划手续的情况。如果抵押人以变更后的项目名称申请办理首次登记，登记机构可能难以察觉而为申请人核准登记甚至办理转移登记。因此有必要将在建建筑物抵押权登记的情形单独列举出来。在办理登记时一般需实地查看两方面内容：一是对已建成的部分是否真实存在进行查看；二是对项目的名称、坐落等进行核实。若有必要，登记机构应当对已进行实地查看的情况通过文字或拍照的方式予以记录保存。

（三）因不动产灭失导致的注销登记。不动产灭失，但权利人并未主动申请注销登记，此时登记簿上记载的信息与不动产的真实状况不符。若原权利人在利益驱动下利用此漏洞将登记簿上记载的、实际上已不存在的不动产进行转移、抵押等处分，就极易产生扰乱不动产交易市场，侵犯第三人合法权益的后果。为了更好地保护相对人既有的所有权和共有权，在办理因不动产灭失导致的注销登记申请时，登记机构可以进行实地查看。另外，对于房屋征收造成的房屋灭失，当事人一般不会主动来申请注销登记。此时不动产登记机构在根据有关部门的嘱托进行注销登记时，需要实地查看申请注销登记的不动产与登记簿记载的不动产状况是否一致；申请登记的内容与有关材料证明事实是否一致等。

（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。本项是兜底条款，将判断哪些情况下对不动产可以实地查看的权利赋予了不动产登记机构。这样规定，一是为了与今后制定的实施细则更好地衔接，二是便于不动产登记机构在实际的登记工作中根据具体工作需求进行灵活操作。

二、调查 

本条第二款规定了登记机构进行调查的情形。即对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

本条第三款规定了申请人、被调查人的配合义务。登记机构可采取现场测绘、拍照、摄像等方式对不动产的自然状况记录存档以备查，也可通过对权利人、利害关系人等就房屋自然状况、权利状况和其他状况进行询问的方式来明确不动产物权的设立、消灭事项。

第二十条【登记期限】 

不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

释义

本条是关于登记期限的规定。

为了使申请人的权利能够及时得到确认，有必要对不动产登记机构审查登记事项的时限作出合理的规定，以督促登记机构提高登记效率。《条例》没有区分登记类型，将登记的期限统一规定为30天，是综合考虑了以前各类不动产登记机构对各类不动产登记的期限作出的规定。如土地登记是20天，特殊情况可以延长10天；房屋登记则因登记类型不同期限不同，国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；抵押权、地役权登记，10个工作日；预告登记、更正登记，10个工作日；异议登记，1个工作日。

一、《条例》颁布前登记期限的规定 

《条例》颁布实施前，各类不动产登记机构对登记事项的登记期限不尽相同。具体为：土地登记为20日，房屋登记因登记类型的不同在审查期限上有所差别，海域使用权登记为10日，水域滩涂登记为15日等。实践中，不同的登记类型需要的时间是不一样的，一般来说，首次登记时间要长一些，抵押登记应当相对短些，而查封登记、异议登记应当适时办理。

二、《条例》对登记期限的规定 

《条例》颁布实施以后，由于效力层级高于《土地登记办法》等部门规章，《土地登记办法》和《房屋登记办法》中的相关规定将失去法律效力，不动产登记机构进行登记审查的期限应当遵照《条例》中的规定执行，即应当自受理登记申请之日起在30个工作日内办结不动产登记手续，除非法律另有规定。需要注意的是，本条所规定的审查时限不包括公告时间。

需要注意的是《条例》中规定的30天的时限不包括公告的时间，公告的时间应当排除在外。另外还需要注意的是，时限规定为30天，要求的是登记机构应当在30天内将登记结果记载于登记簿，并不意味着登记机构需要将不动产权属证书或者证明在30天内发放给当事人，因为《中华人民共和国物权法》、《条例》都明确规定登记机构将登记结果记载于登记簿时完成登记。

第二十一条【登簿和发证】 

登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

释义

本条是关于登簿和发证的规定。

一、登簿以及登记完成时间 

登记申请完全符合登记要求，登记机构应当及时办理登记，将有关的不动产登记事项记载于登记簿，意味着登记机构对登记事项正当性的认可。

需要注意的是，不动产登记完成的时间是将登记结果记载于不动产登记簿之时。实践中，不少人认为只有不动产登记机构将不动产权属证书或者登记证明发放给申请人之时登记才完成，而实际上登簿之时登记就已经终结，发证只是登簿的后续行为。本条规定“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记”，主要原因在于：一是《中华人民共和国物权法》第十四条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；二是在效力层面上，不动产权属证书的效力低于不动产登记簿，因为《中华人民共和国物权法》明确规定，证书与登记簿不一致时，一般以登记簿为准。

二、颁证 

关于颁证的必要性。由于登记簿是不动产权利归属和内容的根据，不动产权属证书和登记证明只是权利人享有不动产物权的证明，因此在域外不少国家和地区，颁发证书并不是不动产登记的必经程序。《条例》第二十一条保留了不动产登记颁证制度，原因在于不动产权属证书可以最为便利地直接证明权利人的财产权利，在我国有着深厚的群众基础。为了使《条例》能够有效执行，实现不动产登记制度的平稳过渡，《条例》第二十一条仍然对颁证进行了规定。

关于证书的统一。《条例》实施前，我国的不动产因所登记客体的不同而由不同的登记机构分别向权利人颁发相应的权属证书或者登记证明。如土地的证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书四种；房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋他项权证，广州、深圳等房地合一的城市颁发的则是房地产权证、房地产他项权证；森林、林木或林地登记完成后，发放的是林权证；草原登记完成后，发放的是草原使用权证；水面、滩涂登记完成后，颁发的是水域滩涂养殖证；海域登记完成后，发放的是海域使用权证等。《中华人民共和国物权法》虽然规定了不动产统一登记制度，但是没有规定统一的证书，因为按照其127条第2款的规定，“县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用证，并登记造册，确认土地承包经营权”，而对建设用地使用权则规定了建设用地使用权证书。既然统一登记，则必须统一权利证书。

关于目前证书的样式。《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）专门规定了不动产权属证书的样式，主要分为《不动产权证书》和《不动产登记证明》。其中，《不动产权证书》有单一版和集成版两个版本。单一版证书记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。目前主要采用单一版证书。《不动产登记证明》用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。另外，查封登记、注销登记不需要颁发证书，也不需要颁发证明。

需要注意的是，不少法学专家都提出不动产抵押权和地役权属于重要的不动产物权，应当与不动产所有权、建设用地使用权等同等对待，都应当发放《不动产权证书》，而不是发放《不动产登记证明》。

第二十二条【不予登记】 

登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

(一)违反法律、行政法规规定的；

(二)存在尚未解决的权属争议的；

(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的；

(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

释义

本条主要规定了登记机构作出不予登记决定的情形。一般来说，如果登记申请事项存在根本性的缺陷或者在登记申请时不存在补救的可能，不动产登记机构应当不予登记。具体来说，不予登记包括以下几种情形。

一是违反法律、行政法规规定的不予登记。在查验环节，不动产登记机构需要查验申请登记事项是否符合法律、行政法规的规定，如有违反则应当不予登记。另外，不动产违法违规行为尚未处理或者正在处理的，也不得进行登记，只有待违法违规行为依法处理之后才能登记。

有关部门出台许多文件规定了不予登记的情形。如《关于进一步规范土地登记工作的通知》（国土资发〔2003〕383号）曾明确规定了5种不得登记的情形。《关于贯彻实施〈土地登记办法〉进一步加强土地登记工作的通知》（国土资发〔2008〕70号）规定了12种不得登记的情形。对于管理部门出台的类似的文件，登记机构也应当遵守。

二是存在尚未解决的权属争议的不予登记。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第四款的规定，在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。不动产尚存在权属争议，表明不动产的权属尚未确定，因此不得登记，应当待有关的权属争议解决之后再进行登记。

国土资源部还于2003年1月3日颁布了《土地权属争议调查处理办法》（国土资源部第17号令），专门就土地权属争议的处理作出了规定。对有权属争议的土地应该在依法解决争议之后进行登记。

三是申请登记的不动产权利超过规定期限的不予登记。关于不动产物权，特别是用益物权存在期限，《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《中华人民共和国海域使用管理法》等法律法规中都对有关的不动产用益物权的期限进行了规定，如居住用地使用权出让的最长期限为70年等。申请登记的不动产权利超过了规定期限，不应当登记。

四是法律、行政法规规定不予登记的其他情形。由于不予登记的情形，实践中比较复杂，不可能一一列举，因此本条第四项进行了兜底性规定。