近日，因急需卖房获取资金，张三（化名）持离婚协议向不动产登记窗口单方申请房产离婚变更登记，但“被拒”了。

原来，去年，张三与前妻协议离婚，离婚协议约定夫妻双方共有的某房产归张三所有，实际也由张三居住，但他们未申请办理房产离婚变更，该房不动产权证书仍记载由张三与前妻共同共有。现如今，他们俩天各一方，互不往来，因前妻不配合到场，张三无法单方申请办理房产离婚变更，不能将房产登记到自己名下，也就无法直接卖房或抵押房产，他特别后悔和懊恼。

上述情形在实际工作中并不鲜见。不少群众离婚时认为离婚协议已经对夫妻共有房产进行了分割，不知道或不需要再办理房产的离婚变更，直到后续需要处置房产遇到困难，方才悔不当初。

那么，什么是房产离婚变更？为什么要双方一起办理？要怎么办理？对方不配合办理怎么办？针对大家经常遇到的一些问题，我们一起了解下吧！

问题1：什么是房产离婚变更登记？离婚后为什么要办理产权变更？

答：夫妻离婚后，离婚双方按照离婚协议或法院判决中关于房屋所有权的分割约定，到不动产登记机构将房屋转移登记在约定一方名下，即为不动产权离婚变更登记。

根据《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。离婚协议中对不动产归属的约定仅对离婚当事人双方具有法律约束力，属于债权效力，不产生物权变动的效力。离婚后，及时办理房产离婚变更登记，才能对外产生公示效力，取得该不动产约定份额的所有权,从而更好地保障权利人的合法权益；房产未及时办理离婚变更，实际权利人并未从法律意义上享有该不动产所有权，后续可能遇到如上述张三所遇到的房屋处置困难，或被法院采取财产保全措施或被强制执行等各种情况。所以，夫妻离婚后务必及时办理不动产权离婚变更。

问题2：办理房产离婚变更，是否需要双方共同申请？为什么不能凭离婚协议单方申请办理？

答：离婚后的不动产权转移登记需要离婚双方共同申请。

根据《自然资源部对十三届全国人大三次会议第9934号建议的回复》（自然资人议复字[2020]23号），离婚析产本质上是已经登记的夫妻共同财产，因共有人增加或减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移。办理离婚登记时，民政部门进行离婚协议书存档并加盖印章，是满足民政部门办理离婚登记的要求，不能改变离婚协议书是民事合同的本质，离婚协议书中的财产分割条款在离婚登记后还可以通过双方协商的方式进行修改，甚至通过诉讼的方式予以撤销，婚姻登记工作无法对财产分割的最终结果和效力进行背书，因此，当事人双方不同时在场的情况下，不动产登记机构难以判断协议的内容是否为双方真实意思表示，进而难以保障登记结果真实准确，所以，房产离婚变更不能单方申请登记。《不动产登记暂行条例》及实施细则等均明确要求“因共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移”办理转移登记的，需要离婚双方当事人共同到场申请。

问题3：办理房产离婚变更，需要提供哪些材料？存在抵押如何处理？

答：办理房产离婚变更，离婚双方需提供：双方当事人身份证件、不动产权证书、离婚证及已作废的结婚证（通过法院诉讼离婚的，提交法律文书及法律文书生效证明或协助执行通知书，如法律文书写明结婚时间的，可不提供结婚证。以上婚姻证明可数据共享获取的，无需提供纸质材料）。

需要特别注意的是，房产存在抵押的，需要抵押权人持身份证明材料、抵押权人同意函与转移双方一同到现场申请登记。

问题4：办理房产离婚变更，到哪里可以办理？能网上办理吗？

答：办理离婚变更，可到不动产登记窗口现场申请办理，也可通过福州市不动产登记和交易中心官网、微信公众号、e福州APP等网上渠道进行申请办理。

问题5：办理房产离婚变更，需要多少费用？怎么缴交费用？

答：办理离婚变更需要缴交不动产登记费。不动产登记费住宅80元/件，非住宅550元/件（其中单独核发不动产权属证书的车位、车库、附属间80元/件)。每增加一本证书加收证书工本费10元。不动产登记费可在领证时现场刷卡缴交，也可通过支付宝、e福州APP等渠道线上缴交。

关于税费，据向税务部门了解，办理房产离婚变更，属夫妻共有房屋归属一方的，免征契税；属夫妻一方的婚前房屋归属另一方的，视同赠与行为，由受赠方按税率3%缴纳契税（以权属变更房屋的市场评估价格的不含增值税价格为计税依据）。非住宅另按税率0.025%征收印花税。上述税费可在领证时现场向税务窗口刷卡缴交，也可通过闽政通、福建税务APP等渠道线上缴交。

问题6：办理房产离婚变更，办结需要多长时间？没空领证，怎么办？

答：福州市五城区办理不动产离婚变更在24小时内办结。申请人无法亲自领证的，可委托他人领证，也可向办事大厅邮政代办窗口申请代领权证并邮寄权证服务。

问题7：离婚后另一方不配合办理房产离婚变更，怎么办？离婚后办理房产离婚变更前，另一方死亡，得房一方如何维权？

答：如夫妻双方协议离婚，需夫妻双方共同到场办理不动产转移登记。离婚后另一方不配合共同办理房产离婚变更的，建议通过法律途径保障合法权益。

夫妻协议离婚并约定共有不动产归一方所有，但未办理离婚分割转移登记，后另一方死亡，现得房一方不能直接按原协议申请办理不动产转移登记，应由得房一方通过诉讼确权，或办理继承手续后再行办理不动产转移登记手续。