自2012年3月《福州市人民政府办公厅转发市城乡规划局关于福州市地下商业及集中式商业规划审批意见的通知》（榕政办〔2012〕38号，以下简称“原审批意见”）出台以来，一定程度上规范了集中式商业的规划审批管理，改善了城市景观。为进一步适应市场环境，激发市场活力，规范集中式商业规划管理，市规划局起草修订了《关于福州市集中式商业规划审批意见》（榕政办〔2015〕194号，以下简称“新审批意见”）。修订过程中，市规划局充分听取并吸收了市政府法制办、市国土局、市房屋登记中心、等部门和建设单位、设计单位的合理意见与建议，经多次修改完善。现予以发布施行。
二、审批意见主要修订内容
（一）“原审批意见”规定单层单块建筑面积大于1000平方米，该部分商业形态可计为无分隔、通透式集中式商业形态。“新审批意见”作出调整，规定对单层单块建筑面积达到300平方米以上（含300平方米）的无分隔、通透式商业均可计入集中式商业指标。
（二）对于土地合同（或规划设计条件函）中明确要求设置集中式商业，但未明确商业分隔比例、形式等项目，“原审批意见”中该类集中式商业面积中70%以上（含70%）应按无分隔、通透式商场设计；其余30%以下（含30%）商业面积确需分隔（割）的再按道路宽度情况提出开间及层高的规定。本次修订后的“新审批意见”明确了仅对建筑地面一层的商业分隔形式进行控制，即地面一层商业面积的50%以上（含50%）应按无分隔、通透式商业空间设计；单层单块建筑面积达到300平方米以上（含300平方米）的无分隔、通透式商业，均可计入集中式商业指标；一层其余50%以下商业面积确需分隔的，根据道路宽度限定其开间。另，“新审批意见”所指50%以下可分隔的商业面积指扣除公摊面积后的净面积。
（三）商业分隔（割）按相邻道路宽度限定其开间及面积
1.“原审批意见”中规定（1）沿城市主要干道（道路宽度不小于25米）的商业形态，分隔后单层单块建筑面积应不小于300平方米，沿主要干道面宽不应小于18米。“新审批意见”改为：沿城市主要干道（道路宽度不小于25米）的商业空间，分隔后底层单块商业沿主要干道面宽应不小于15米。
2.“原审批意见”中规定（2）非沿城市主要干道的商业形态，分隔后单层单块商业开间应不小于5米，分隔后单层单块商业面积50-100平方米的不大于可分隔面积的40%，其余的均应大于100平方米。“新审批意见”结合商业类建筑柱网设计多以8米为主的实际情况，对开间作出调整。具体改为：非沿城市主要干道的商业形态，分隔后底层单块商业沿街面宽应不小于4米。
3.“新审批意见”补充新增条款：属于历史文化街区（风貌区）等特殊地段，在土地合同及规划设计条件中明确可执行特殊地区的规定，主要考虑历史文化街区对建筑体量的控制要求。
（四）层高与容积率核算
1.“原审批意见”中规定沿街层高一般不得高于5.4米但不低于4.5米。同时参照省、市技术规定对层高与容积率的计算方法进行计算。“新审批意见”中将2014年制定执行的榕规办〔2014〕27号文件中相关内容纳入层高与容积率核算规则中。
（1）可分隔的商业空间（店面）面积小于300平方米，当层高小于等于4.5米，按单倍计容。当层高大于4.5米小于等于6米时，该层计算容积率的建筑面积计算值按其水平投影面积的1.5倍计算；当层高大于6米时，按该层水平投影面积的2倍计算。
（2）无分隔、通透式商业空间单层建筑面积达到300平方米以上（含300平方米）的，其层高原则上不应超过6米；超过6米时，其计容面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。
（五）“新审批意见”对集中式商业沿街橱窗形式及空调外机设置的规定等形成了单独的条款。即：集中式商业沿街面宜采用落地玻璃橱窗形式，商业配套空调等应结合立面统一或隐蔽设置。
（六）“新审批意见”明确地下商业面积的50%以上（含50%）应按无分隔、通透式商业空间设计，其余地下商业面积分隔形式不限。
三、适用范围
（一）“新审批意见”明确，上述规定适用于本意见施行后整个宗地项目未取得预售许可证的建设项目。对于本意见施行前已公告出让的项目，预售审批情况均需由市房屋登记中心出具情况说明。
1.“原审批意见”印发之日（2012年3月14日）前已发布土地出让公告的项目，整个宗地项目均未取得预售许可证，可按本意见执行；宗地中若部分房屋已取得预售许可证的，不适用本意见。
2.“原审批意见”印发之日（2012年3月14日）起至本意见印发之日（2015年10月20日）间发布土地出让公告的项目，也必须要求整个宗地项目均未取得预售许可证。若符合此要求，其集中式商业规划审批（含变更）还需由市国土局评估，若存在土地价值提高，应补缴土地出让金。
四、“新审批意见”补充新增条款：“集中式商业”可按批准的分隔空间办理销售及产权登记，土地合同另有约定的除外。
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